Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, ст. 606, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Как видно из закона, арендуемое жилье или помещение для иных целей, на время договора об аренде переходить в собственность арендатора. Но не всегда арендодатель оказывается таким добросовестным.
В статье 610 ГК РФ говорится:
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Если арендатор обнаружил недостатки, то он вправе:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом < арендодателя >;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если арендодатель не желает удовлетворять представленные требования, а Вы в свою очередь уверенны, что арендодатель обязан возмещать недостаток имущества, то следует обратиться в гражданский суд с исковым заявлением. Обычно услышав о серьезности Ваших намерений, арендодатель соглашается выполнить указанные требования.
Но при этом, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ).
Если вам необходимо сделать срочный ремонт в снимаемом жилье, а арендодатель категорически против, Вы можете указать ему на статью 616 ГК РФ, в которой говорится, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Поэтому так важно при съеме жилья заключать договор об аренде, а не жить в чужой квартире на «птичьих правах». Иначе Вы рискуете остаться не только без снимаемого жилья, но и без денег, которые вы уже уплатили за арендуемое помещение.
По всем вопросам, связанным с взаимоотношения с арендодателем, обращайтесь за подробной консультацией в МЦПИ «Планета Закона».
(495) 722-99-33 © Юридическая консультация «Планета Закона», 2009
